전세보증금 인상 기준｜집주인 5% 증액 요구, 세입자가 확인할 것

출근길 엘리베이터 안에서 스마트폰으로 집주인이 보낸 장문 문자를 보여주며 한숨을 쉬던 회사 동료의 모습이 떠오릅니다.

“이번에 재계약하려면 보증금을 딱 5% 올려달라는데, 주변 시세보다 덜 올려주는 거니 당장 도장 찍어야겠죠?”

“법에서 5%까지는 무조건 올려줄 수 있다고 하니 반박하기도 어렵고, 안 올려주면 당장 나가라고 할까 봐 무섭다”며 발을 동동 구르더군요.

보증금 증액을 원하는 집주인의 요구에 어떻게 대응해야 할지 지금부터 차근차근 짚어보겠습니다.

Q1. 전세보증금 인상 기준 ｜보증금은 최대 5%까지 올릴 수 있을까?

주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등의 부담이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우 임대인과 임차인이 장래에 그 증감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

다만 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 제한이 있습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.

구분	확인할 기준
보증금 증액 상한	기존 약정 보증금의 5%
재증액 제한	임대차계약 또는 직전 증액 후 1년 이내 증액청구 제한
지자체 조례	지역에 따라 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있음

여기서 중요한 것은 5%가 임대인에게 자동으로 보장되는 인상액이 아니라는 점입니다. 5%는 법에서 정한 최대 증액 범위이고, 실제 인상액은 임대인과 임차인의 협의에 따라 더 낮게 정할 수 있습니다.

“집주인이 법정 상한이 5%니까 당연히 1,500만 원을 꽉 채워 올려달라고 요구하는데, 세입자 입장에서는 왠지 법적으로 정해진 금액이라 거절하면 불이익을 당할 것 같은 압박감을 느끼게 됩니다.

” 하지만 5%라는 숫자는 집주인에게 자동으로 보장되는 ‘정액 쿠폰’이 아니라, 법이 허용한 ‘최대 마지노선’일 뿐입니다. 서로의 사정에 따라 깎아달라고 협상할 수 있는 여지가 충분히 있으므로, 집주인의 엄포에 덜컥 겁부터 먹고 전액을 수용할 필요는 전혀 없습니다.

5%를 ‘의무 인상률’로 이해하면 안 됩니다

예를 들어 현재 보증금이 3억 원이라면 5%는 1,500만 원입니다. 그렇다고 임대인이 1,500만 원을 반드시 올려야 하는 것은 아닙니다. 500만 원이나 1,000만 원으로 합의할 수도 있고, 계약 조건에 따라 보증금을 그대로 유지할 수도 있습니다.

따라서 임대인이 “법적으로 5%는 무조건 올릴 수 있다”고 주장한다면 5%는 상한이지 자동으로 보장되는 인상액이 아니라는 점부터 구분해야 합니다.

Q2. 전세보증금 인상 기준 ｜5%는 어떻게 계산할까?

5%는 현재 약정된 보증금을 기준으로 계산합니다. 단순히 주변 전세 시세가 얼마나 올랐는지를 기준으로 계산하는 것이 아닙니다.

현재 보증금	5% 증액분	5% 증액 시 총액
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
4억 원	2,000만 원	4억 2,000만 원
5억 원	2,500만 원	5억 2,500만 원

계산할 때 현재 보증금부터 확인하세요

예를 들어 현재 전세보증금이 3억 원인데 집주인이 3억 3,000만 원을 요구한다면 증액액은 3,000만 원으로 기존 보증금의 10%에 해당합니다. 단순히 주변 전세가격이 올랐다는 이유만으로 이 금액을 그대로 요구할 수 있는지는 별도로 따져봐야 합니다.

반대로 3억 원에서 3억 1,000만 원으로 올리는 경우에는 증액액이 1,000만 원으로 5% 이내입니다. 하지만 이 경우에도 직전 증액 후 1년이 지났는지를 함께 확인해야 합니다.

즉, 계산은 현재 보증금 × 5%만 보면 끝나는 것이 아니라 증액 시점까지 함께 확인해야 정확합니다.

Q3. 전세보증금 인상 기준 ｜직전 증액 후 1년이 지나지 않았다면?

주택임대차보호법 제7조는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못하도록 정하고 있습니다.

따라서 집주인이 보증금을 올려달라고 했다면 현재 보증금만 확인할 것이 아니라 직전에 보증금이나 차임이 변경된 날짜를 확인해야 합니다.

직전 증액일을 계약서에서 찾아보세요

예를 들어 지난해 재계약하면서 보증금을 2억 원에서 2억 500만 원으로 올렸다면, 이후 1년이 지나기 전에 다시 보증금을 올려달라는 증액청구가 가능한지부터 확인해야 합니다.

이때 계약 만료일만 보는 것보다 실제로 보증금이 변경된 날짜와 변경 내용을 확인하는 것이 중요합니다. 기존 계약서, 갱신계약서, 추가 합의서, 계좌이체 내역 등을 함께 보관해두면 나중에 증액 시점을 확인하는 데 도움이 됩니다.

또한 1년 제한과 5% 상한은 서로 다른 기준입니다. 5% 이내의 금액이라고 해서 1년 제한까지 자동으로 충족하는 것은 아닙니다. 두 가지를 각각 확인해야 합니다.

Q4. 전세보증금 인상 기준 ｜재계약할 때도 5% 상한이 적용될까?

기존 임대차관계에서 보증금이나 차임을 증액하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조의 상한을 확인해야 합니다. 법은 증액청구를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하도록 정하고 있습니다.

다만 중요한 예외가 하나 있습니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 5% 범위에서 별도의 낮은 증액 상한을 조례로 정할 수 있습니다.

따라서 “전국 어디든 무조건 5%”라고 단순하게 기억하는 것보다는 법정 기본 상한은 5%이고, 해당 지역 조례에서 더 낮게 정했는지 확인한다고 이해하는 것이 정확합니다.

서울이라고 별도의 5%가 자동 적용되는 것은 아닙니다

서울 등 특정 지역에 거주한다면 해당 지역의 조례나 현재 적용되는 임대차 관련 기준을 별도로 확인하는 것이 좋습니다. 지자체가 정할 수 있는 상한은 법률이 허용한 범위 안에서 정해지는 것이므로, 인터넷에서 오래된 글을 보고 “서울은 무조건 몇 %”라고 판단하는 것은 피해야 합니다.

특히 블로그나 커뮤니티에는 과거 제도와 현재 제도가 섞여 있는 경우가 많습니다. 계약을 실제로 갱신하는 시점의 현행 법령과 조례를 확인하는 것이 가장 안전합니다.

Q5. 전세보증금 인상 기준 ｜전세 시세가 올랐으면 무조건 올려줘야 할까?

그렇지는 않습니다. 전세 시세와 기존 임대차에서의 증액 상한은 서로 다른 개념이기 때문입니다.

예를 들어 현재 전세보증금이 3억 원이고 주변 시세가 3억 5,000만 원으로 올랐다고 가정해보겠습니다. 집주인이 시세를 근거로 5,000만 원을 추가로 요구하더라도 기존 계약에서 보증금을 증액하는 상황이라면 법에서 정한 증액청구 기준을 별도로 확인해야 합니다.

구분	의미
전세 시세	현재 시장에서 형성되는 임대차 가격
법정 증액 상한	기존 임대차에서 증액청구를 제한하는 기준
실제 합의 금액	임대인과 임차인이 법적 범위에서 협의한 금액

따라서 시세가 올랐다는 사실은 참고자료가 될 수 있지만, 기존 임대차의 증액 가능 금액을 자동으로 결정하는 것은 아닙니다.

Q6. 전세보증금 인상 기준 ｜5%를 전부 올려줘야 하는 것은 아니다

5%는 임대인이 자동으로 받을 수 있는 정액이 아니라 법에서 정한 증액청구의 상한입니다.

예를 들어 기존 보증금이 4억 원이라면 법정 5% 상한은 2,000만 원입니다. 하지만 임대인이 반드시 2,000만 원을 받아야 한다는 뜻은 아닙니다. 당사자가 합의한다면 500만 원이나 1,000만 원 등 더 낮은 금액으로 조정할 수 있습니다.

“주변 아파트 전세가 다 올랐다며 통보식으로 날아온 문자 한 통에, 계약서도 다시 안 쓰고 구두로 알겠다고 대답한 뒤 덜컥 증액분을 송금해 버리는 분들이 많습니다.”

하지만 나중에 계약 갱신 조건이나 확정일자 부여 과정에서 기존 계약과 꼬여버려 법적 보호를 받지 못하는 사태가 생길 수 있습니다. 돈을 입금하기 전, 증액된 총액과 적용 날짜가 담긴 명확한 서면 합의서나 특약 도장을 반드시 받아두는 돌다리 두드리기가 필수입니다.

임대인의 요구액과 법정 상한을 구분하세요

실무에서는 집주인이 “5%까지 올릴 수 있으니 5% 올려달라”고 말하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때 세입자는 5%라는 숫자 자체보다 그 금액이 법적으로 허용되는 최대 범위인지, 실제로 얼마를 합의할 것인지를 구분해서 생각해야 합니다.

세입자가 경제적인 부담 때문에 5% 전액 인상을 원하지 않는다면 더 낮은 금액으로 협의할 수 있습니다. 결국 법정 상한과 실제 합의금은 같은 의미가 아닙니다.

핵심: 5%는 ‘무조건 올려줘야 하는 금액’이 아니라 ‘증액청구의 법정 상한’으로 이해하는 것이 정확합니다.

Q7. 전세보증금 인상 기준 ｜5%를 초과해 올려달라고 하면?

집주인이 5%를 넘는 금액을 요구했다면 세입자가 바로 동의하기보다 현재 계약이 어떤 형태로 갱신되는지부터 확인해야 합니다.

기존 임대차관계에서 보증금 증액을 청구하는 상황이라면 주택임대차보호법 제7조의 5% 상한과 1년 제한이 핵심 기준이 됩니다. 또한 지역별 조례에서 더 낮은 상한을 정했는지도 확인해야 합니다.

다만 실제 법적 판단에서는 계약의 구체적인 형태가 중요합니다. 단순한 기존 계약의 갱신인지, 새로운 임대차계약을 체결하는 상황인지에 따라 법률관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

바로 돈을 보내기보다 먼저 서류를 확인하세요

• 현재 임대차계약서
• 직전 갱신계약서 또는 추가 합의서
• 직전 보증금 증액일
• 현재 보증금과 집주인의 요구 금액
• 계약갱신요구권 행사 여부
• 해당 주택 소재지의 관련 조례

이 자료를 먼저 정리하면 집주인의 요구가 단순한 협상 제안인지, 법률상 증액청구와 관련된 것인지 판단하는 데 도움이 됩니다.

Q8. 전세보증금 인상 기준 ｜보증금을 월세로 바꾸면 전월세전환율은?

보증금 일부를 월세로 전환하자는 제안이라면 단순한 보증금 증액과는 다른 기준을 확인해야 합니다. 전세보증금 일부를 줄이고 월세를 추가하는 방식은 월차임 전환에 대한 별도의 제한을 받기 때문입니다.

현행 주택임대차보호법 제7조의2에 따르면 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우 대통령령으로 정하는 비율을 초과할 수 없습니다. 시행령 제9조는 한 기준을 연 10%로 정하고, 다른 기준으로 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율을 정하고 있습니다. 두 기준 중 낮은 비율을 적용하는 구조입니다.

2026년 10월 현재 한국은행 기준금리는 3.00%입니다. 따라서 기준금리에 2%포인트를 더한 비율은 5.00%입니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 인상했습니다.

전월세전환율 6.25%라는 정보는 현재 기준으로 확인해야 합니다

인터넷에서 “기준금리 3.5%에 2.75%포인트를 더해 6.25%”라는 설명을 볼 수 있지만, 이는 현재 기준금리를 반영한 수치가 아닙니다.

2026년 10월 현재 기준금리는 3.00%이고 시행령상 가산 이율은 2%이므로 해당 기준으로 계산하면 5.00%입니다. 다만 법에는 연 10%라는 또 다른 상한 기준이 있으므로 실제 적용에서는 두 기준 중 낮은 비율을 확인해야 합니다.

보증금 5,000만 원을 월세로 전환한다면?

집주인이 “보증금 5,000만 원을 빼고 대신 월세를 더 내라”고 제안했다면 단순히 월세 금액만 보고 판단해서는 안 됩니다.

예를 들어 연 5%를 단순 적용한다고 가정하면 5,000만 원의 연간 전환액은 250만 원이고, 이를 12개월로 나누면 월 약 20만 8,333원입니다. 따라서 보증금 5,000만 원을 월세로 전환하면서 월 30만 원을 추가로 요구한다면 전환율을 역산해 적정성을 먼저 확인해야 합니다.

물론 실제 계약에서는 전환 대상 금액, 기존 차임, 적용 시점 등 구체적인 조건을 함께 봐야 하므로 위 계산만으로 계약의 적법 여부를 단정해서는 안 됩니다.

Q9. 전세보증금 인상 기준｜계약갱신요구권을 쓰면 보증금은 어떻게 될까?

주택임대차보호법상 임차인은 일정한 요건을 충족하면 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.

갱신되는 임대차는 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임이나 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다.

갱신요구권을 사용한다고 보증금이 무조건 동결되는 것은 아닙니다

계약갱신요구권을 행사하면 보증금이 무조건 기존 금액으로 유지된다고 생각하기 쉽지만 그렇지는 않습니다. 법에서 정한 범위 안에서 보증금이나 차임의 증액이 이루어질 수 있습니다.

반대로 집주인이 원하는 금액만큼 자유롭게 올릴 수 있다는 의미도 아닙니다. 갱신요구권과 보증금 증액은 함께 검토해야 하는 문제입니다.

또한 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 존재하는 경우에는 별도의 판단이 필요합니다. 단순히 “집주인이 올려달라고 했으니 갱신요구권을 사용할 수 없다”고 생각해서는 안 됩니다.

Q10. 전세보증금 인상 기준｜보증금이 변경되면 계약서는 어떻게 작성할까?

보증금 증액에 합의했다면 말로만 끝내지 말고 변경된 보증금 총액과 적용일을 계약서나 별도 합의서에 명확하게 기록하는 것이 좋습니다.

기록할 내용	확인 이유
기존 보증금	증액분 계산의 기준
증액 금액	실제 합의된 변경액 확인
변경 후 총 보증금	최종 계약금액 확인
적용일	언제부터 변경되는지 확인
직전 증액일	1년 제한 확인

증액분만 적지 말고 최종 보증금을 확인하세요

예를 들어 기존 보증금이 3억 원이고 1,000만 원을 추가하기로 했다면 “1,000만 원 인상”이라는 표현만 남기는 것보다 “기존 3억 원에서 3억 1,000만 원으로 변경한다”고 최종 금액을 명확하게 기록하는 것이 좋습니다.

변경된 계약서나 합의서, 추가 보증금 지급내역 등은 계약기간 동안 보관하고, 이후 재계약을 하게 된다면 직전 변경 내용도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

Q11. 전세보증금 인상 기준｜집주인과 합의가 안 되면 어떻게 할까?

보증금 증액을 두고 임대인과 임차인의 의견이 다르다면 처음부터 감정적으로 대응하기보다 계약관계를 입증할 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

• 현재 임대차계약서
• 과거 갱신계약서
• 보증금 증액 관련 추가 합의서
• 보증금 및 월세 이체내역
• 집주인과 주고받은 문자·카카오톡
• 집주인이 요구한 증액 금액
• 계약갱신요구권 행사와 관련된 의사표시

이 자료를 정리하면 집주인이 언제 얼마를 올려달라고 했는지, 과거에 언제 증액이 있었는지 등을 객관적으로 확인할 수 있습니다.

분쟁이 계속된다면 조정이나 법률상담을 이용하세요

협의가 되지 않는다면 임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 알아보거나 대한법률구조공단에 법률상담을 요청할 수 있습니다.

특히 보증금 규모가 크거나 집주인이 증액 문제와 함께 퇴거를 요구하고 있다면 단순히 5% 계산만으로 판단하기 어려울 수 있습니다. 계약서 전체와 갱신 과정까지 함께 확인해야 하므로 전문가의 도움을 받는 편이 안전합니다.

대한법률구조공단은 법률상담 전화 132를 운영하고 있으므로 분쟁이 복잡해졌다면 상담을 활용하는 것도 방법입니다.

Q12. 전세보증금 인상 기준｜집주인이 올려달라고 할 때 최종 체크리스트

집주인에게 갑자기 보증금을 올려달라는 연락을 받았다면 다음 순서대로 확인하면 됩니다.

• ① 현재 보증금 확인 — 현재 약정된 보증금을 기준으로 5%를 계산합니다.
• ② 직전 증액일 확인 — 임대차계약 또는 직전 증액 후 1년이 지났는지 확인합니다.
• ③ 증액 요구액 계산 — 집주인이 요구한 금액이 법정 상한을 넘는지 계산합니다.
• ④ 지역별 조례 확인 — 해당 지역에서 5%보다 낮은 상한을 정하고 있는지 확인합니다.
• ⑤ 갱신 방식 확인 — 단순 재계약인지 계약갱신요구권을 행사하는 상황인지 확인합니다.
• ⑥ 전월세 전환 여부 확인 — 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우 전월세전환율을 별도로 확인합니다.
• ⑦ 서면 합의 — 최종 보증금과 적용일을 계약서나 합의서에 남깁니다.
• ⑧ 자료 보관 — 계약서와 문자, 이체내역 등 관련 자료를 보관합니다.
• ⑨ 분쟁 발생 시 상담 — 임대차분쟁조정위원회 또는 대한법률구조공단(132)을 이용합니다.

결국 중요한 것은 ‘5%’ 하나가 아닙니다

전세보증금 인상 문제에서 가장 흔한 오해는 “집주인이 원하면 5%까지 무조건 올릴 수 있다”고 생각하는 것입니다.

실제로는 보증금 증액청구의 요건과 1년 제한, 5% 상한, 지역별 조례, 계약갱신요구권 행사 여부, 전월세 전환 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

특히 전세 시세가 올랐다는 사실과 기존 임대차에서 보증금을 얼마까지 증액할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 시세가 10% 올랐다고 해서 기존 세입자의 보증금도 같은 비율로 자동 인상되는 것은 아닙니다.

따라서 집주인에게 보증금을 올려달라는 연락을 받았다면 먼저 요구 금액을 바로 수락하기보다 현재 보증금 → 직전 증액일 → 5% 계산 → 지역별 조례 → 계약갱신요구권 → 전월세 전환 여부 순서로 확인하는 것이 현실적인 방법입니다.

그리고 5%라는 숫자만 보고 “무조건 합법” 또는 “무조건 불법”이라고 판단하는 것도 주의해야 합니다. 실제 계약의 갱신 방식과 구체적인 조건에 따라 법률관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

보증금이 수천만 원 이상 변경되거나 집주인의 증액 요구와 함께 퇴거, 계약해지, 보증금 반환 문제가 발생했다면 인터넷 검색만으로 결론을 내리기보다 계약서 원문을 가지고 전문기관에 확인하는 것이 가장 안전합니다.

집주인의 갑작스러운 보증금 인상 요구에 화가 난다고 해서 전화로 언성을 높이거나 연락을 피하는 것은 하수입니다.

현재 보증금 액수가 얼마인지, 직전 증액일로부터 정확히 1년이 지났는지, 그리고 우리 집이 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 타이밍인지 냉철하게 달력을 짚어가며 팩트를 체크하는 것이 훨씬 강력한 무기가 됩니다.

감정에 휘둘리지 않고 서류를 쥐고 움직일 때 내 소중한 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다.

한눈에 정리하면
현재 보증금의 5%가 기본적인 증액청구 상한이며, 임대차계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 다만 지역별 조례에서 더 낮은 상한을 정할 수 있고, 보증금의 월세 전환은 전월세전환율이라는 별도의 기준을 확인해야 합니다.

참고할만한 외부링크 (공식사이트)

• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 제 6 조 (계약갱신요구권)
• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 제 7 조 (보증금 증액 상한 5%)
• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 시행령 제 7 조 (전월세전환율)

• 서울시 – 임대차 조례 (보증금 증액 상한 5%)

• 대한법률구조공단 – 임대차 법률 상담
• 법률 상담: 132 (평일 09:00~18:00)

• 임대차 분쟁 상담: 132 (대한법률구조공단)
• 법제처 법령상담: 132-2 (평일 09:00~18:00)

※ 함께 보면 좋은 글

• 전세 계약 갱신 후 집주인 퇴거 요구｜갑자기 나가라고 할 때 세입자가 해야 할 일